주거용이 아닌 일반 사무용 오피스텔을 매도하게 되었습니다. 일반임대사업자 등록을 해놓고 사무실 임대를 주어서 월세를 받던 오피스텔을 팔게되었는데요, 매도 계약을 하기 전에 오피스텔 거래 순서 및 관련 QnA를 정리했습니다.
일반임대사업자의 경우, 오피스텔을 분양받았을 때 처음에 부가세를 환급받고 이후 매도시에는 대부분의 매수자들은 포괄양수도 계약으로 오피스텔을 팝니다. 계약서에 특약으로 포괄양수도계약임을 명시하지요. 일반임대사업자는 건물분에 대한 부가세 환급으로 인해 10년의 의무기간이 있는데. 포괄 양도 양수를 하면, 10년의 의무기간도 함께 넘기는 것 입니다. 자세한 것은 다음에 정리하기로 하고 아래는 거래 순서입니다.
일반임대사업자를 포괄양수도 매매를 하기 위해서는 매수하는 사람도 '사업자등록'을 해야합니다. 임대업으로. (참고) 임대업은 일반과세자만 등록 가능. 간이과세자로는 등록이 불가능함.
일반임대사업자의 오피스텔 포괄양수도 거래 순서
1. 매매 계약 시, 계약서의 특약사항에 '본 계약은 포괄 양수 양도 계약(또는 포괄양수도)이다.' 라고 기재합니다.
2. 매수인은 매도인이 '일반임대사업자'를 폐업하기 전에 미리 사업자 등록을 합니다.
- 사업자 등록 신청서에는 "사업장의 포괄적 양도양수에 의한 사업개시임"을 작성합니다.
- 매도인의 사업자 등록 번호를 기재합니다.
- 첨부: 임대차계약서(포괄양도수 내용 포함) 또는 포괄양수도 계약서 사본 1부.
3. 매도인이 폐업 신고 시, 포괄양도양수에 의한 폐업으로 신고합니다.
- 매수인의 사업자 번호 또는 주민번호를 기재합니다.
- 사업양도 내용을 기재합니다 .
- 첨부1: 임대차계약서(포괄양도수 내용 포함) 또는 포괄양수도 계약서 사본 1부.
- 첨부2: 사업자등록증 첨부
- 첨부3: 폐업신고확인서 첨부(필요한 경우에 제출)
1~3번을 따라 차례대로 이행하면, 부가세 관련 사항은 스무스하게 매도인에서 매수인에게로 넘어갑니다.
4. 소유권 이전은 언제하나요?
- 잔금을 치룬 후 포괄양수도에 대한 신고를 함께 가서 하고, 승인이 나면, 사업자 등록을 신청하고 곧바로 등기 이전을 신청하면 됩니다. 사실, 잔금날 잔급 입금 후 법무사가 알아서 해줍니다.
- 사업자등록 절차는 위의 순서 1~3을 따르면 됩니다.
4-1) 매매 계약 체결. 계약서의 특약에 "포괄양도양수" 기입
4-2) 매매 잔금 납부 이후 소유권 이전 서류를 교부. (통상 매수인이 지정한 법무사에게 교부)
4-3) 잔금 교환 후, 법무사가 법원에 소유권 이전 서류를 접수함. 수일 수 등기사항증명서(등기부등본)에 소유권이 이전되고 해당 법무사 사무소에서 매수인에게 "등기권리증"을 전달함.
4-4) 통상 위 소유권 이전과 관계없이. 그 이전에라도 잔금을 주고 받았다면, 매수인은 신규로 임대사업자 등록을 하고. 매도인은 임대사업자 폐업 신고를 해야 함. 단, 동시에 진행해야 하는 것은 아님. 어차피 승계가 아니므로 날짜가 달라도 무방함. 매도인이 먼저 폐업을 하거나, 매수인이 먼저 신규로 임대사업자를 등록하거나 순서는 상관이 없음. 단, 주의사항: 세무서에서 각자 폐업/신규등록할 때, 신청서에 기재하는 사항이 포괄양도양수임을 꼭 적어야 함.
- 매수인은 누구한테서 샀는지, 매도인은 누구에게 팔았는지를 체크.
- 이 때, 매도인/매수인 각자 매매계약서 사본 1부를 세무서에 제출해야 함. 단, 폐업/신규등록은 세무서의 부가가치세 담당 직원이 아니기때문에 종합민원실에서 수행하면 됨.
4-5) 사업자 등록을 해야하는 기한: 사업개시일로부터 20일 이내. 매수인은 반드시 매매잔금일로부터 20일 이내 일선 세무서에 방문하여 신규 임대사업자 등록을 해야 합니다. 매도인은 그에 상관없이 좀 더 일찍 임대사업자 폐업 신고를 하면 됩니다.
부동산 거래 시 챙길 것들!
1. 포괄양수도가 무엇인지 알고 가자. - 포괄양수도는 매도자의 사업권을 그대로 양수도 하는 것 입니다.
- 포괄양수도의 장점: 부가가치세를 추가로 주고받지 않고 거래할 수 있음.
- 포괄양수도의 주의할 점: 매도자와 매수자의 사업자 형태가 같아야 합니다. 즉, 매도자가 임대사업자라면, 매수자도 임대사업자 여야만 합니다. 매도자가 일반사업자라면, 매수자도 일반사업자여야 합니다.
2. 건물의 관리비 선수금.
3. 장기수선충당금.
4. 매수자와 임차인의 임대차 계약 갱신!!
- 포괄양수도 매매를 진행하면, 매도인과 했던 전 임대차계약은 매수인에게 자동으로 승계가 됩니다. 하지만 잔여 임대차 기간에 대해 다시 작성하고 서로 얼굴을 보고 종전 임차 조건등에 대해 인정받는 것이 향후를 위해 좋습니다.
- 부동산에서 알아서 해줄 것 입니다. 그러려고 중개수수료 내는거죠? ㅎ.ㅎ
5. 매도인, 매수인, 임차인 사이의 임대료 정산.
- 잔금일을 기준으로 월 임대료 중 일부는 매도인 일부는 매수인으로 정산이 필요.
6. 부동산 담보 대출 및 융자 확인
- 부동산에 담보대출이 있다면, 부동산에 걸려있는 근저당 설정 해지를 매도자와 매수자가 서로 숙지하고 잔금 시 청산해야만 합니다.
감사합니다.
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